Kritisch kijken naar uw huurcontract
Als u kantoorruimte huurt zult u hoogstwaarschijnlijk een huurcontract hebben getekend dat gebaseerd is op het standaardmodel opgesteld door de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ). Dit voelt op het eerste gezicht vertrouwd. Veel verhuurders zullen ook zeggen dat het ‘de standaard’ is. Maar is dit eigenlijk wel zo?
De achtergrond
Het huurcontract voor kantoor- en bedrijfshuisvesting is in beginsel vormvrij, dit in tegenstelling tot die van woon- en winkelruimte. Een simpel briefje met wat afspraken is dus juridisch bindend, maar leidde in het verleden nog wel eens tot onenigheden tussen beide partijen. De Raad voor Onroerende Zaken, een vereniging waarin met name vastgoedeigenaren zijn vertegenwoordigd, heeft in 1996 een eerste versie van een gestandaardiseerd huurcontract opgesteld. In de afgelopen decennia is het model diverse malen aangepast, maar het meest recente model dateert inmiddels alweer uit 2015. Het goede nieuws van het ROZ model is dat aan zo’n beetje alles is gedacht, nadeel is dat de bepalingen voor een groot deel ten faveure van de gebouweigenaar zijn opgesteld. Logisch dat deze dus graag het contract als ‘standaard’ betitelt. Overigens zaten er bij de gesprekken rondom het 2015 model wel vertegenwoordigers van huurders aan tafel, maar die hebben daar geen potten kunnen breken. Het is dus aan u, of uw adviseur om te zorgen dat uw belangen alsnog goed worden geborgd.
De aanpassingen
Zoals eerder geschetst is in het ROZ model wel over veel zaken nagedacht en gaat het dus om aanpassen van de bepalingen die voor u relevant zijn. In deze blog bespreken we enkele belangrijke aanpassingen. Uiteindelijk is het onderdeel van de onderhandeling met de verhuurder welke hij wel of niet honoreert.
Jaarlijkse huurprijsindexatie
Op basis van het ROZ model wordt de huur jaarlijks geïndexeerd op basis van de CPI index “Alle Huishoudens”. We hebben allemaal gezien dat de deze door omstandigheden extreem kan stijgen, afgelopen jaar wel tot maximaal 14,5%. Deze stijging is uiteraard uniek, maar heeft wel verregaande gevolgen als uw huur plots met een dergelijk percentage stijgt. Dit is te voorkomen door de jaarlijkse indexatie te maximeren of af te vlakken.
Onderhoudsverplichtingen
Mede door de recente invoering van de Label C plicht voor kantoorgebouwen en de verplichte maatregelen voortvloeiende uit het Activiteitenbesluit is een heldere demarcatie van de onderhoudsverplichtingen tussen u en de verhuurder uiterst relevant. Als simpel voorbeeld: in het ROZ model is opgenomen dat de huurder verantwoordelijk is voor het vervangen van lichtbronnen (lampen dus). Dat is leuk als het er een paar per jaar zijn, maar wat als de verhuurder vindt dat u alle lampen moet gaan vervangen voor LED. Dat kan niet de bedoeling zijn geweest van de schrijvers, maar het staat er wel. Als tweede voorbeeld spreken wij regelmatig huurders die al lange tijd last hebben van storingen van gebouwinstallaties. In het ROZ model wordt slechts aangegeven dat de verhuurder zo spoedig als mogelijk moet aanvangen met een reparatie, maar niet wanneer het moet zijn opgelost. U kunt dan huur gaan inhouden, maar dit maakt de sfeer er vaak niet beter op. Voorkomen is ook hier dus beter dan genezen.
Leegstand
Er kunnen omstandigheden zijn waardoor u het kantoor niet meer (geheel) kunt of wilt gebruiken, denk aan een overname of door de invoering van het hybride werken waardoor een deel van uw kantoor structureel leeg komt te staan. Op basis van het ROZ model bent u verplicht het gehuurde geheel en daadwerkelijk in gebruik te houden en o ja, onderverhuren mag ook niet zomaar. Hier kunt u dus ook aardig in de knel komen en dus verstandig betere afspraken te maken met de verhuurder.
Opleververplichting
Als laatste aanbeveling kijken we naar de wijze waarop het gehuurde bij beëindiging van de huurovereenkomst moet worden opgeleverd. Spreekt u niets af, dan mag de verhuurder van u verlangen dat het gehuurde in oorspronkelijke staat wordt opgeleverd. Dit is nogal verstrekkend en verhuurders kunnen u hier het leven flink zuur maken. Het gaat namelijk niet alleen om het verwijderen van de kantoorwanden en vloerbedekking, maar ook het herstellen van schade, schilderen van muren, egaliseren van de vloer, vervangen van plafondplaten, inregelen van klimaatinstallatie en ik kan nog wel even doorgaan. Kosten: zomaar € 80-100 per m2. Het loont dus zeker de moeite om dit punt in de contractonderhandeling mee te nemen.
Ten slotte
Zoals in de inleiding geschreven adviseren wij u goed te kijken welke risico’s u loopt en deze ter discussie te stellen tijdens een onderhandeling. Het is ondoenlijk om het contract volledig naar uw hand te zetten, daarvoor is het ROZ model helaas al ‘te standaard’ geworden.
Met onze ervaringen kunnen wij natuurlijk altijd meekijken waar openingen zijn binnen uw huurcontract. Wij kunnen bijvoorbeeld een quickscan doen op uw contract en kijken dan naar de kansen en risico’s, flexratio, benodigde m2, doen een marktonderzoek, financiële analyse en afstand woon- werkverkeer.
